Se você é dono de um terreno ou até mesmo área rural com planos para lotear e deseja fazer parceria para viabilizar a construção de um empreendimento, este conteúdo é perfeito para entender os processos e tipos de parcerias possíveis que são lucrativas para os envolvidos. Já ouviu sobre a parceria incorporação imobiliária?
Imagine que você é proprietário de um grande terreno e que de alguma forma precisa gerar negócios com essa área. Alguns podem até pensar eventualmente em vender o terreno, mas na maioria das vezes a transação que melhor vai trazer retornos financeiros é fechar parceria de permuta com uma incorporadora de confiança e de reputação no mercado. Você concede o seu terreno para a incorporadora realizar o que mais sabe fazer: viabilizar a construção de um empreendimento rentável e lucrativo. Assim, você que cedeu o terreno em parceria acaba tendo um ganho muito maior no seu terreno do que se vendesse.
O tipo de parceria mais comum entre donos de terrenos e incorporadoras é a permuta financeira. Mas não se restringe somente a isso. Existe também a permuta física.
Entenda:
Como funciona a permuta financeira loteamento
Como o próprio nome diz, na permuta financeira o investidor recebe sua parte do negócio em dinheiro e não na quantia de lotes do empreendimento.
O investidor também entra na parceria com a incorporadora “cedendo” o terreno. A incorporadora, por sua vez, fica responsável por viabilizar o empreendimento. Ambos os envolvidos no negócio devem aguardar o sucesso das vendas para receber, aos poucos, o pagamento e o lucro.
Este modelo de permuta de terreno é muito interessante para o investidor porque a execução das obras, toda a parte administrativa e todos os processos de venda é de responsabilidade da incorporadora. Assim, o dono do terreno faz parte de um grande projeto – o surgimento de um empreendimento, e vai lucrar com isso, entrando com o terreno e deixando com que a incorporadora faça todo o resto.
E esse tipo de parceria de terrenos gera lucros mesmo?
Sem sombra de dúvidas, a parceria de incorporação imobiliária gera bons retornos para o dono do terreno, a depender da localização e mercado local. Quando a incorporadora recebe o pagamento do cliente (à vista ou parcelado), fecha o recebimento daquele mês e paga para o dono do terreno o percentual acordado em contrato, subtraindo o valor do imposto, da comissão de vendas e em alguns casos, uma taxa de administração e marketing.
Entenda: se a proporção definida na parceria for de 60/40 e a incorporadora vende um lote por R$200.000,00, o dono do terreno recebe R$80.000,00 menos os descontos dos impostos que são 6,73%.
Como é o cálculo e análise de % entre as partes
Tudo depende de vários fatores. Nenhum projeto de empreendimento é feito ao acaso. Absolutamente tudo é avaliado, até mesmo para definir o preço de cada lote, que vai refletir nas vendas e nos acordos de parceria.
É preciso estimar aproximadamente quanto vale o terreno onde será feito o empreendimento. Por isso, alguns passos são seguidos:
- É feita uma pesquisa de mercado na cidade para estimar o valor que os lotes serão vendidos;
- O tamanho do terreno;
- O aproveitamento da área de acordo com a prévia do projeto arquitetônico;
- A localização do seu terreno, assim como o tamanho da cidade, se há comércio e empreendimentos ao redor;
- Dados demográficos e econômicos da cidade, como PIB, setores da economia, entre outros.
Em todos os casos, geralmente quem fica com a maior parte é a incorporadora, pois o custo da infraestrutura é muito alto e sempre maior que o valor do terreno. Sendo assim, o usual é que a divisão fique próxima de 60/40 para loteamentos abertos e 65/35 para loteamentos fechados, por conta do custo adicional das obras das áreas de lazer, muros, entre outros.
Existem também acordos diferenciados nos casos de viabilização de prédios. Devido ao custo da construção de prédio ser maior, o percentual da divisão é muito diferente e fica próximo de 87/13.
Para este tipo de parceria o percentual varia de acordo com o número de andares do prédio, padrão de construção, cidade do empreendimento, entre outros.
