Você sabe a maneira mais adequada para fazer bons negócios com esse tipo de investimento?

No mercado, existem várias formas de se estruturar uma parceria para loteamento, as principais são:

• contrato de parceria, nos termos do Parecer Normativo CST 15/1984;
• permuta física;
• permuta financeira;
• sociedade em conta de participação (SCP);
• sociedade de propósito específico (SPE).

Vamos entender cada um deles?

Contrato de parceria pura e simples

O contrato de parceria pura e simples é uma das modalidades mais praticadas no Brasil, inclusive quando o assunto é prestação de serviços autônomos.

Esse tipo de contrato surgiu na época do Estatuto da Terra, e de acordo com o artigo 425 do Código Civil.

Por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o pactuado no documento de acordo.

Nessa modalidade, não há a presença de uma personalidade jurídica, não se constituindo como empresa.

É através desse contrato que as obrigações, direitos e deveres são definidos.

Além disso, o contrato de parceria pura e simples deve conter os percentuais de distribuição de lucros.

Nesse cenário, quando o proprietário do terreno e a incorporadora firmam um contrato, com a negociação do percentual aceito por ambas as partes, o negócio poderá ser viabilizado.

Ou seja, a partir desse momento, a incorporadora poderá executar o loteamento do terreno, e viabilizar o empreendimento para assim distribuir os lucros, na forma de permuta financeira, ou os lotes no caso de permuta física.

Vale salientar que não se pode registrar na matrícula do imóvel a parceria pura e simples.

Por isso, esse tipo de acordo legal deve ser evitado, tendo em vista que pode vir a prejudicar a incorporadora ou até o proprietário do terreno futuramente.

Permuta de loteamento

Ao longo desse artigo citamos sobre as permutas, mas finalmente podemos nos adentrar de forma mais detalhada sobre o que significa esse tipo de contrato.

Este modelo de negócio é bastante interessante para o investidor porque a execução das obras, toda a parte administrativa e todos os processos de venda é de responsabilidade da incorporadora.

Nesse contexto, o dono do terreno poderá fazer parte de um grande negócio, que é o surgimento de um empreendimento e lucrar entrando somente com o terreno.

Vejamos os dois tipos mais comuns de permuta de loteamento:

Permuta física

A permuta física se trata de um negócio em que o dono do terreno entra no negócio cedendo seu terreno e a incorporadora entra com amplo conhecimento de mercado.

Dessa forma, na área ocorre o desenvolvimento de um projeto, onde toda a responsabilidade de aprovação legal, processos burocráticos e execução de toda obra é de responsabilidade da incorporadora.

Nesse tipo de acordo, a incorporadora entrega ao terrenista a quantidade de lotes que fora acordada no contrato de parceria.

De forma bem simplificada, o cálculo da permuta física seria:

CT = CO * n%

Onde:

n = Percentual de permuta acordado
CT = Custo do terreno
CO = Custo da obra

As permutas físicas ainda podem ser do tipo gleba (terreno bruto) por lotes com infraestrutura, terreno para apartamentos, casas, salas comerciais, entre outros.

Para ilustrar melhor, pense que você deseja fazer um negócio com uma incorporadora.

No projeto, o seu terreno tem a capacidade de ser loteado em 200 unidades, para a construção de 200 casas.

Nesse cenário, a incorporadora viabilizará toda a construção e o proprietário do terreno receberá as unidades que foram acordadas no contrato.

Geralmente as incorporadoras levam a maior porcentagem, tendo em vista que os custos com obras, impostos e afins são bastante caros.

Nesse sentido, pode ser que o proprietário do terreno se torne proprietário de 40% das unidades, enquanto 60% é propriedade da incorporadora.

Permuta financeira

Já na permuta financeira, os ganhos são em dinheiro, ao contrário da permuta física, na qual o proprietário do loteamento recebe a quantia de lotes do empreendimento.

A dinâmica inicial de negociação funciona como na permuta física, ou seja, o investidor cede o terreno para a incorporadora.

Então, essa organização continuará com a responsabilidade de viabilizar toda a obra.

Entretanto, os retornos dos negócios podem ser um pouco mais lentos, tendo em vista que se deve aguardar o sucesso das vendas para receber o pagamento e o lucro.

Assim, de acordo com o pagamento do cliente à incorporadora, o proprietário do terreno recebe o pagamento do mês.

Os valores percentuais e tempo de pagamento serão estipulados em um contrato entre as partes.

Além disso, é necessário se atentar que se deve subtrair o valor do imposto, comissão de vendas, taxa de administração e marketing.

Então, por exemplo, se na parceria foi definido que 70% do retorno é para a incorporadora e 30% é do proprietário do terreno, se o lote valer R$300.000,00, então o terrenista recebe R$90.000, e desse valor ainda será descontado os impostos.

De qualquer forma, a permuta financeira ainda é uma oportunidade de bons retornos para o terrenista. Podendo ser ainda mais positivos a depender da localização e mercado.

Como é o cálculo e análise de % entre as partes

Até aqui, apresentamos valores aleatórios para simplificar o entendimento acerca de como funciona o percentual das permutas.

Entretanto, o cálculo da porcentagem é bem mais complexo e depende de vários fatores.

Isso porque projetos de empreendimento, seja ele para a construção de condomínios, apartamentos, ou pontos comerciais, exige um alto investimento.

Nada disso é feito ao acaso, e existe uma equipe por trás de cada análise, desde o momento da busca pelo lote até os valores que as unidades serão futuramente vendidas

Por isso, é feito uma pesquisa de mercado pelos analistas da incorporadora, a fim de encontrar as melhores oportunidades.

Entre os requisitos que são analisados, podemos observar:

• O tamanho do terreno;
• O aproveitamento da área de acordo com a prévia do projeto arquitetônico;
• A localização do seu terreno;
• O tamanho da cidade;
• A presença de outros empreendimentos no local;
• Dados demográficos e econômicos da cidade;

Como o custo da infraestrutura é mais caro que o terreno, usualmente a divisão do percentual gira em torno de 60/40 para loteamentos abertos e 65/35 para loteamentos fechados.

Esse diferencial do local fechado é devido ao custo adicional das obras das áreas de lazer, muros, portaria etc.

E para os prédios, a divisão tem as suas particularidades também.

Tendo em vista que, por exemplo, um único lote pode ter 30 unidades de apartamento, então temos aí um custo bastante alto na infraestrutura.

Nesse sentido, sabendo que um pequeno terreno tem a capacidade tão grande, então o percentual da divisão gira em torno de 87/13.

Vale salientar que o percentual pode variar de acordo com o número de andares do prédio, padrão de construção, cidade do empreendimento, entre outros.