Entenda a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)
É a estrutura jurídica mais comum de parceria na permuta de terrenos para construção. Nada mais é que criar uma empresa formada com o objetivo de viabilizar o empreendimento. O terrenista entra no negócio como pessoa física ou como uma pessoa jurídica, integraliza o terreno na SPE, e a incorporadora entra como pessoa jurídica e arca com a aprovação legal, os custos de infraestrutura e a construção.
O lucro é distribuído na SPE de acordo com os percentuais definidos.
O terreno do empreendimento fica registrado no nome da SPE e o terrenista se torna “sócio” do empreendimento, uma vez que ele irá figurar no contrato social. Contudo, é preciso ter muito cuidado e deixar muito claro no contrato quais são as obrigações do terrenista e quais são as obrigações do incorporador, e se for o caso colocá-las até mesmo em um acordo de acionistas.
Cabe à incorporadora gerenciar todas as etapas do projeto, do início até sua entrega, coordenando todos os serviços próprios ou terceirizados para a empresa.
Depois que o empreendimento é finalizado e acabam as vendas (ou sobram poucos lotes), a SPE extingue e o negócio acaba. No caso de restar poucos lotes, é feita uma divisão proporcional aos devidos percentuais, antes da extinção da empresa SPE.
Entenda sobre o contrato de parceria pura e simples
Este formato de parceria não possui personalidade jurídica, não se constituindo como empresa. Todos os deveres e as obrigações de cada parte do negócio são definidos neste contrato de parceria, assim como os devidos percentuais de distribuição de lucros.
Firmado o acordo e negociado o percentual, a incorporadora executa o loteamento do terreno, viabiliza o empreendimento e distribui os lucros (no caso de permuta financeira) ou os lotes (no caso de permuta física).
O Contrato de Parceria pura e simples, mesmo que não possua previsão legal expressa, é um formato recorrente no mercado e tem sua origem no longínquo Estatuto da Terra. De acordo com o artigo 425 do Código Civil, por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o pactuado no documento de acordo.
Em sua essência, a parceria pura e simples não pode ser registrada na matrícula do imóvel, o que pode vir a prejudicar a incorporadora ou até o proprietário do terreno em algum momento. É principalmente por isso que o tipo de acordo legal mais comum em permutas é a constituição de uma SPE.
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